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★申报案例展示★
房屋统一楼盘表数据治理与服务系统项目
周良辰 王鹏翔 吴敏睫
南京师范大学
市住房保障和房产局
南京泛在地理信息产业研究院有限公司
一、建设背景
“十四五”规划纲要和“二十大”报告强调智慧城市建设。智慧城市是一个以数据为核心的城市体系，激活数据要素潜能是实现智慧城市建设的基础。房屋作为城市重要组成部分，是城市精细化治理和智慧城市基础设施建设的重点。
目前，智慧城市基础数据框架主要采用三维建筑白模或倾斜摄影三维精模与房产分层分户数据相结合方式构建。这种数据框架在可视化方面表现出色，能够提供较为真实的三维场景，为城市规划等粗粒度管理提供了有力支撑。然而，在表达房屋内部结构和产权方面，这种数据框架存在一定的局限性。由于仅能提供“幢-层-户”粒度信息，无法满足细粒度管理需求，如房屋安全到建筑构件、分间租赁到间的管理。此外，在“一网统管”等背景下，实时数据共享和业务协同需求迫切，但政务数据源分散、数据相对割裂、应用和服务碎片化等问题导致“信息孤岛”和“数据烟囱”现象，制约智慧城市发展。因此，需要构建高效、精准的智慧城市基础数据底座，提供实时、可靠的城市房屋BIM数据集，并能统筹城市房屋数据的全生命周期，推动智慧城市的持续、健康发展。
二、建设内容
1 建设思路
“楼盘表”一词最早出现在房地产销售行业，是指房地产开发企业在房屋销售时，所制作的用于对某一栋楼及每一套房屋的房号、面积、户型、所在层数、销售情况、价格等内容进行直观展示的表格。2015年9月，住房和城乡建设部办公厅印发了《房屋交易与产权管理工作导则》，在其中列举房屋交易与产权管理内容时，正式提出房屋交易与产权管理中楼盘表概念，并把楼盘表管理列为重要项。从此，楼盘表被赋予了新的作用，成为开展房屋交易与产权管理工作的核心工具和数据资源。
随着城市的快速发展，房产业务管理趋向精细化，如房屋安全方面，管理到了建筑构件；按间出租的租赁业务，则精细到了间。楼盘表需要满足房屋安全、分间租赁、物业服务、住房保障、白蚁防治等更精细、更广泛、更深化的业务需求。南京市楼盘表是基于房产测绘数据建立的“幢-层-户”结构的基础楼盘表，仅仅满足了房屋交易与产权管理的需求，而难以应对以上精细业务需求。此外，南京市楼盘表的编码体系能够对幢、层、户进行编码，但对建筑构件、分间等支持不足，制约了数字经济时代房产业务的精细化发展。
“房屋统一楼盘表数据治理与服务系统项目” 采用建筑与产权一体化的新型城市房屋基础数据BIM模型框架和基于北斗网格码的房屋统一编码等技术全面升级了南京市楼盘表的底层数据模型及编码体系，构建了南京市统一楼盘表。
项目建设思路如图 1所示。
图 1项目建设思路
项目坚持标准规范先行，通过精心研制新型房产基础数据模型标准和房产管理实体统一编码规范，对南京市楼盘表的底层数据模型及编码体系进行了全面升级。这一举措确保了南京市房产业务都基于统一的房屋基础框架数据模型与数据结构。同时，利用统一编码对南京房产数据进行了全生命周期管理，有效推进房产数据管理能力现代化。
在此基础上建设的南京市统一楼盘表，旨在实现房屋基础框架数据的有序生产和全域全量闭环管理，满足房屋安全、分间租赁、物业服务、住房保障等房产业务精细需求。同时，探索并建立城市房屋数据治理与服务新模式，为南京市“一网统管”和“四标四实”等工作的推进提供全面、可靠的实有房屋数据基础，推动了数字政府转型变革和智慧南京建设。
2 建设框架
项目按照“2+3+1”框架建设（见图 2），形成统一、实时、精准的南京全域城市房屋BIM数据集，并通过发布涵盖多重分类和多重粒度的房屋数据服务，解决房产各部门、各系统之间存在“信息孤岛”和“数据烟囱”问题，满足房屋安全、租赁、物业服务、住房保障、白蚁防治等更精细、更广泛、更深化的业务需求。同时，也为南京市“一网统管”和“四标四实”等工作的实施提供了全面、可靠的实有房屋数据基础。
图 2项目建设框架
具体内容如下：
2.1 标准规范建设
（1）新型房产基础数据模型标准
突破传统以“幢-层-户”为房产管理对象的局限性，制定涵盖“物业区域-自然幢-逻辑幢-单元-层-户-间-构件”房产管理对象的新型房屋基础数据BIM模型标准，明确了房屋数据的分类和颗粒度划分体系（如图 3所示），进一步规范了房产数据的管理和使用，为数据的有序流通与融合共享奠定了基础。
（a）房屋数据分类体系
（b）房屋数据颗粒度划分
图 3房屋数据的分类和颗粒度划分体系
南京市统一楼盘表中房屋基础框架数据包括专题地理数据和基础业务数据两类，可根据各业务的不同需求定制提供，有力支撑交易登记、分间租赁、房屋安全、物业服务、住房保障、白蚁防治等精细化业务的开展，提升南京市住房管理的信息化水平。
（2）房产管理实体统一编码规范
基于北斗网格码，制定反映“物业区域-自然幢-逻辑幢-单元-层-户-间-构件”粒度的房产管理实体统一编码规范（如图 4），统筹房屋数据全生命周期，促进数据的有序流通与共享交换。
图 4基于北斗网格码的房屋管理实体统一编码
以上数据标准和编码规范经过凝练和提炼，已成功发布市级标准，同时成功申报省级标准规范（见图 5）。标准规范的制定和发布有助于推动数据全生命周期标准化建设，促进跨区域、跨部门、跨层级数据资源管理，为数字经济产业的转型升级和智慧城市建设奠定坚实基础。
图 5市级标准和省级标准
2.2 应用系统建设
（1）全生命周期的房屋基础框架数据管理系统
在统一数据模型标准和编码规范的约束下，用一套软件、方法实现房屋基础框架数据有序化生产。全生命周期的房屋基础框架数据管理系统支持存量和增量的幢测绘数据、产权测绘数据和租赁测绘数据从汇聚、治理、溯源、服务发布、共享应用等全生命周期管理（见图 6）。若发现房屋基础框架数据异常，通过系统的工单反馈和消息通讯功能实现楼盘数据的闭环管理。
图 6全生命周期的房屋基础框架数据管理系统
（2）多粒度的房屋基础框架数据服务系统
多粒度的房屋基础框架数据服务系统按“物业区域-自然幢-逻辑幢-层-单元-户-间-构件”层次组织和发布服务（如图 7所示），确保了房屋基础框架数据的无缝共享和高效交换，为南京市房产业务中房屋基础框架数据的闭环管理提供了有力支撑，解决了各部门、各系统之间存在“信息孤岛”和“数据烟囱”问题。
各房产业务系统可根据实际情况定制房屋基础框架数据，也可向多粒度的房屋基础框架数据服务系统注册配置专题业务页面，用于展示各专题业务数据。
图 7多粒度房屋基础框架数据服务体系
（3）多维度的房产数据可视化系统
多维度的房产数据可视化系统是以自然幢或逻辑幢为单位，将房屋建筑三维立体产权空间实体通过拓扑变换，以二维表格的形式展开，可直观的表达产权实体的空间关系，服务于交易登记、分间租赁、房屋安全等房产精细业务需求。
房屋基础框架数据按照空间维度分为二维和三维两种形式进行可视化表达（如图 8所示）。其中，二维可视化表达主要包括二维平面图、二维分层分户图、二维分户分间图等。而三维可视化表达则包括三维白模、建筑三维模型、分层分户产权三维模型、户三维模型等。
图 8多维度（空间维度）房屋基础框架数据表达
房屋基础框架数据按照专题维度分为建筑信息和产权信息两大类进行可视化表达（如图 8所示）。建筑信息可视化表达主要是建筑模型，用于精细展示房屋的外观、内部结构和空间布局等信息；而产权信息可视化表达则以产权模型为主，用于呈现房屋的产权归属、产权状态等信息。
图 9多维度（专题维度）房屋基础框架数据表达
3.3 房屋数据治理
基于以上标准规范和系统软件开展了南京市大规模数据治理工作，构建了全域房屋BIM数据集（如图 10所示）。南京全域房屋BIM数据集主要包括南京全域房屋的白模三维数据、全域租赁房屋三维BIM模型和轻量化数据、全域二三维分层分户产权数据等，为南京市“一网统管”和“四标四实”等工作的开展以及多部门数据融合提供全面的实有房屋数据基础。
图 10南京市城市房屋BIM数据集
三、创新应用
本项目的实施成功应用了南京泛在地理信息产业研究院有限公司和南京师范大学合作研发的建筑与产权一体化的新型城市房屋基础数据BIM模型框架、基于北斗网格码的房屋统一编码方案等技术，具体应用及效果见以下几方面：
1 建筑与产权一体化的新型城市房屋基础数据BIM模型框架应用
本项目成功应用了建筑与产权一体化的新型城市房屋基础数据BIM模型框架这一创新技术体系，实现了非结构化二维建筑CAD图纸向结构化、语义化的三维BIM自动转换，解决了大范围城市精细化BIM模型获取难题。同时，融合了主要关注建筑领域全生命周期管理的BIM模型和房产业务信息，构建了新型房产基础数据模型（见图 11），全面支撑了房产交易、分间租赁、房屋安全、住房保障等城市房屋精细化业务需求。
图 11基于IFC标准扩展的新型房产基础数据模型
新型房产基础数据模型突破了传统“幢-层-户”为房产管理对象的局限性，明确了房产数据的分类体系和最小颗粒度。在南京市统一楼盘表中，房屋基础框架数据按照“物业区域-自然幢-逻辑幢-单元-层-户-间-构件”颗粒度进行组织。这种细粒度数据组织方式允许房产交易、分间租赁、房屋安全、住房保障等业务根据需求灵活地使用不同粒度的数据（如图 12所示），从根源解决了各部门、各系统之间存在的“信息孤岛”和“数据烟囱”问题，促进了信息的共享和业务的协调。
图 12数据按需满足业务多样化需求示意图
建筑施竣工CAD数据是城市开发、建设和竣工审批的重要依据，为房屋建筑的BIM化三维建模提供了宝贵的数据源。但长期以来，该技术领域被Autodesk、Bentley、Catia等国外厂商所垄断，导致技术门槛高且成本高昂。建筑与产权一体化的新型城市房屋基础数据BIM模型框架通过引入多模态深度学习技术，实现将海量非结构化二维建筑CAD图纸自动、高效、准确地转化为结构化、语义化的城市房屋BIM模型（如图 13所示）。这一创新技术不仅挖掘了海量存量建筑图纸数据的巨大价值，还显著降低了智慧城市建模的成本，为智慧城市的持续发展提供了有力支持。
南京市统一楼盘表基于建筑与产权一体化的新型城市房屋基础数据BIM模型框架，实现了存量和增量新型城市房屋基础数据BIM模型汇聚，构建了国内最大一套城市房屋BIM数据集，有助于提升城市治理的效率和精准度，推动智慧城市的持续发展。
图 13基于CAD数据的建筑物BIM模型自动化构建技术
2 基于北斗网格码的房屋统一编码方案应用
本项目成功应用了基于北斗网格码的房屋统一编码方案，制定反映“物业区域-自然幢-逻辑幢-单元-层-户-间-构件”粒度的房产管理统一编码规范，实现对海量、多源房产数据资源的统一标识和规范管理，统筹房屋数据全生命周期，促进数据的有序流通与共享交换（见图 14）。
房产管理统一编码规范是在兼容南京市楼盘表中现有的丘权号编码体系基础上精心设计的新型编码体系，能更好地兼容历史海量数据，为交易登记、开间管理、物业管理、房屋安全等房产业务精细化开展提供有力支持。同时，新编码是基于北斗网格码编制的，确保了其广泛的推广性和兼容性，为智慧城市的建设和可持续发展奠定了坚实基础。
图 14房屋统一编码统筹数据全生命周期
3 数据全生命周期治理与服务体系应用
本项目成功应用了数据全生命周期治理与服务体系，针对南京房产业务中房屋数据的多种分类和多重颗粒度问题进行了系统性的梳理和归纳，制定了精细的房产数据的分类及颗粒度划分体系，为数据的有序流通与融合共享奠定了基础，彻底解决了各部门、各系统之间长期存在的“信息孤岛”和“数据烟囱”问题。
在此基础上，本项目打造了一个全面、科学且高效的智慧城市房屋基础框架数据治理与服务平台（见图 15），实现数据在可控范围内的有序流转和全周期信息追溯。同时，采用可定制、可配置的服务方式，精准满足各种房产业务的应用需求，并确保数据的持久运营和闭环管理。这一创新显著提升了“中国建造”的核心竞争力，为城市房屋精细化管理和智慧城市建设提供全面、可靠的实有房屋数据支持。
图 15房屋基础框架数据全生命周期治理与服务
四、推广价值
1 本项目成功制定了《新型房产基础数据模型标准》和《房产管理实体统一编码规范》，并已正式发布为市级标准，同时申报为省级标准规范。这些标准规范的制定与发布，对数据全生命周期标准化建设具有里程碑的意义，有力促进跨区域、跨部门、跨层级数据资源管理。这一重要举措不仅为数字经济产业的转型升级奠定了坚实基础，更为智慧南京、智慧江苏的高质量发展注入了新的活力。
2 本项目创新地探索并建立了城市房屋数据治理新模式，为南京市“一网统管”和“四标四实”工作的实施提供了全面、可靠的实有房屋数据基础。这一模式有助于多部门间数据融合共享，进一步推动业务创新和智慧城市建设。此外，这一模式已经全面支撑了南京市租赁房屋按间管理的业务需求，促进了租赁市场的规范化、智能化发展。
3 本项目在国内率先构建了大规模的城市房屋BIM数据集，并创设了数据全生命周期管理与服务体系。这一创新实践确保了数据的持久运营和闭环管理，为城市房屋全生命周期治理提供有力支持。同时，通过这一实践为未来城市规划和治理开辟了更多可能，推动数字中国建设取得更加卓越的进展。
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